الفحص النافي للجهالة في الاستحواذ العقاري: ما الذي يُراجع؟

أولاً: هل الشركة المستهدفة «شركة عقارية»؟

تُعد الشركة، أو الصندوق أو الكيان، شركة عقارية إذا كانت تملك عقارات في المملكة بشكل مباشر أو غير مباشر بغرض تحقيق دخل من بيعها أو تأجيرها، ولم تقل القيمة السوقية العادلة لتلك العقارات عن 50% من إجمالي القيمة السوقية العادلة لأصولها، في تاريخ التصرف أو في أي وقت خلال 365 يوماً قبله.

ولفترة الرجوع هذه أثر عملي مباشر؛ فإعادة ترتيب أصول الشركة قبيل الصفقة لا تُخرجها بالضرورة من التعريف. والملكية غير المباشرة تعني أن الفحص يمتد إلى الشركات التابعة والصناديق التي تملك فيها الشركة المستهدفة حصصاً.

ثانياً: هل تبلغ الصفقة حد التصرف الخاضع؟

يُعد تصرفاً عقارياً نقلُ 30% أو أكثر من حصص الشركة العقارية، في تصرف واحد أو تصرفات مرتبطة، خلال أي فترة ثلاث سنوات تبدأ من تاريخ بلوغ هذه النسبة أو بعده. وتُجمع لهذا الغرض تصرفات الأشخاص الذين يتصرفون بالاتفاق فيما بينهم، ويُفترض في الأشخاص المرتبطين أنهم يتصرفون بالاتفاق ما لم يثبت خلاف ذلك.

ومن ثم فإن تقسيم البيع على مراحل، أو توزيعه بين بائعين مرتبطين، لا يغيّر النتيجة بالضرورة.

ثالثاً: وعاء الضريبة وتوقيتها

تُحسب الضريبة في نقل الحصص على القيمة السوقية العادلة، في تاريخ التصرف، لجميع العقارات التي تملكها الشركة بشكل مباشر أو غير مباشر، مضروبةً في نسبة الحصص المنقولة، أو على القيمة المتفق على تخصيصها للعقارات إن كانت أعلى.

وتستحق الضريبة في تاريخ نقل الحصص أو تاريخ إبرام اتفاق غير مشروط بنقلها، أيهما أسبق، ويجب سدادها خلال ثلاثين يوماً من ذلك التاريخ، مع تقديم طلب التسجيل في الموعد ذاته أو قبله. ولذلك فإن صياغة الشروط المسبقة في اتفاقية البيع ليست مسألة قانونية فحسب، بل تحدد متى تبدأ المهلة الضريبية.

والأصل أن المتصرف، أي البائع، هو المسؤول عن السداد، ويكون المتصرف له مسؤولاً بالتضامن إذا ثبت أنه تسبب في عدم السداد.

رابعاً: تاريخ العقارات وإعفاءاتها

الشركة المستهدفة تحمل معها تاريخها الضريبي، ولذلك يُراجع لكل عقار:

1. 01السداد والتسجيلهل سُددت الضريبة عند تملك العقار، وهل سُجل التصرف لدى الهيئة، أو سُجل إعفاؤه إن كان معفى؟
2. 02الإعفاءات المشروطةهل انتقل العقار إلى الشركة بموجب إعفاء مشروط بالاحتفاظ، كالحصة العينية، أو النقل من مالك منفرد، أو النقل بين شركات مملوكة بالكامل، أو الاندماج والاستحواذ، ولم تنقضِ مدته؟ فإذا كانت الصفقة ستُخل بشروطه، استحقت الضريبة على التصرف الأصلي من تاريخه، وتُسدد خلال ثلاثين يوماً من الإخلال.
3. 03القيم المصرح بهاهل القيمة المصرح بها في التصرفات السابقة قريبة من القيمة السوقية؟ فللهيئة إعادة التحقق من القيمة خلال ثلاث سنوات. وللتصرفات السابقة لنفاذ النظام أحكام انتقالية تتيح إعادة التحقق خلال ثلاث سنوات من تاريخ نفاذه، أو من تاريخ علم الهيئة بالتصرف غير المسجل أيهما لاحق.

خامساً: ضريبة القيمة المضافة لدى الشركة المستهدفة

• الإيجارات التجارية: احتساب الضريبة عليها وانتظام الفوترة الإلكترونية.
• المحافظ المختلطة بين السكني والتجاري: سلامة نسب التخصيص.
• العضوية في مجموعة ضريبية: المسؤولية التضامنية عن فترات العضوية، وإجراءات الخروج بعد الاستحواذ.
• في صفقات الأصول بدلاً من الحصص: شروط نقل النشاط الاقتصادي، وإشعار الهيئة به في المهلة التي حددتها تعديلات 2025.

سادساً: الحماية التعاقدية

• ضمانات وتعهدات ضريبية تغطي ضريبة التصرفات العقارية وضريبة القيمة المضافة عن الفترات السابقة للإغلاق، وعن أي إخلال بشروط إعفاءات سابقة.
• احتجاز جزء من الثمن أو حساب ضمان بحجم المخاطر التي حددها الفحص.
• تحديد الطرف الذي يتحمل ضريبة الصفقة ذاتها وآلية سدادها وتسجيلها.
• إتاحة السجلات والمستندات اللازمة، إذ تُلزم اللائحة بالاحتفاظ بها خمس سنوات.

خلاصة

في الاستحواذ العقاري، تُقاس كلفة الضريبة بما تكشفه السجلات قبل الإغلاق، لا بما يظهر بعده. والفحص الذي يجمع بين اختبار الشركة العقارية، وتتبع تاريخ العقارات وإعفاءاتها، وصياغة الحماية التعاقدية، هو ما يحوّل المخاطر غير المعروفة إلى أرقام يمكن التفاوض عليها.